Si se revisan los datos, no es que no quede suelo como tal, lo que no abunda es terreno de interés comercial para las inmobliarias, que son los lugares donde el plano regulador comunal permite levantar edificios de más de12 pisos, según Jonathan Orrego, geógrafo UC y jefe de estudios de la plataforma de gestión inmobiliaria Toc Toc. De acuerdo a un estudio de la firma aplicado en las 13 comunas donde más se construyen departamentos, actualmente quedan 886 hectáreas de suelo disponible donde se pueden construir en altura. Además, existen otras 2.519 hectáreas cuyas normativas permiten construir con alturas bajas, entre cuatro y siete pisos, o medias, entre ocho y 12.
Según el análisis, en las 886 hectáreas de mayor altura se podrían edificar 465.785 nuevas viviendas de 53 m2. Sin embargo, si a estos terrenos se les exige que tengan "buena accesibilidad" (cualidad que los investigadores atribuyen a zonas con salud, transporte, educación y áreas verdes), quedan sólo 45 hectáreas disponibles, el 1,3% del suelo disponible.
"Es escaso el suelo en zonas de buena accesibilidad y con posibilidad de desarrollar proyectos en grandes alturas, pero existe una oportunidad enorme de construir en lugares que quizás no tienen tan buena conexión; que les falta poco para mejorar y donde el proceso de densificación debiera hacerse cargo de la mejora o el Estado", resume Orrego.
Para entender cuánta gente puede vivir en una hectárea, que equivale a 10.000 m2, Orrego dice que en Ñuñoa se aprobaron 47 permisos de edificación entre 2018 y marzo de 2019 y su densificación es 2.028 habitantes por hectárea en promedio y 1.811 de mediana.
Si le interesa vender su casa, revise el mapa que acompaña esta nota. Allí se pueden ver en rojo los terrenos más deseables, que abundan en la comuna de La Florida. Algunos están en San Joaquín y otros tantos en Recoleta.
"Aquellas personas que están interesadas en vender sus propiedades, deben asesorarse líen y analizar sus posibilidades, de acuerdo con las oportunidades limitadas por las restricciones del Plan Regulador Comunal", señala Pablo Trivelli, doctor en economía de la Cornel University, profesor de la maestría en economía urbana de la Universidad Mayor y editor del Boletín de Mercado de Suelo Urbano en Santiago.
Orrego dice que todos los municipios tienen que tener en su sitio web el plano regulador, en una pestaña que se llama Transparencia Activa.
Factor Metro
Trivelli tiene dudas del discurso de la escasez."No hay suelo en la abundancia, lugares, precios y densidades de desarrollo que a la industria le gustaría, pero sí hay suelo. Existen 23.000 hectáreas de terrenos eriazos en base al diagnóstico con el cual se hizo la modificación 100 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago", sostiene.
El economista cita el estudio "Identificación del potencial de densificación en el entorno de la red de Metro para la ciudad de Santiago", elaborado por el Observatorio de Ciudades de la UC, por encargo de la Cámara Chilena de a Construcción, que concluyó que el potencial que existe para aumentar densidad constructiva alcanza los 22,3 millones de metros cuadrados, lo que permitiría construir 411.000 viviendas y alojar más de 800.000 personas sin cambiar el uso del suelo. Todo ello, dentro del área de influencia de 500 metros en torno a las 119 estaciones del tren subterráneo.
Trivelli señala qué zonas podrían recibir ofertas de inmobiliarias: "Primero lo harán aquellas ubicadas cerca del Metro y en zonas donde se permita construir en altura. Los ciudadanos interesados en vender tienen que tener claro que el precio de un terreno depende de su potencial inmobiliario por la demanda y por lo que se permite construir", dice Trivelli.
La Cámara Chile de la Construcción, por su parte, agrega otros aspectos para analizar.
"Se debe considerar que la ciudad presenta diferentes capacidades y características de su entorno urbano. A lo menos e 60% de esta área (aledaña a estaciones de Metro) tiene un entorno urbano en malas o regulares condiciones, por que requiere de inversiones para recibir nuevos habitantes", señala Tomás Riedel, gerente de Vivienda del gremio, vía correo electrónico.
"En el caso del desarrollo en extensión, un factor importante que dificulta la construcción de viviendas es el descalce que existente entre as áreas urbanas y las áreas de concesión sanitaria", agrega.
Orrego dice que Recoleta debiera tomar un rol protagónico en el desarrollo futuro:
"Dado que esta comuna tiene 116 hectáreas donde se puede construir más de 12 pisos, junto con estaciones de Metro, debería existir un diálogo equilibrado entre los privados y las autoridades para generar espacios de densificación con mejoras al espacio público, lo que no significa que no exista normativa".