El problema está en quién se hace cargo de la reparación y si está dispuesto a pagar.
Según Alfonso Costabal, especialista en derecho inmobiliario del estudio Valenzuela Abogados, son los propietarios de la vivienda quienes deben asumir las responsabilidades de daños a terceros en caso de que su cañería esté rota.
"La Ley de Copropiedad establece que las mantenciones y reparaciones están a cargo de los propietarios, dentro de las cuales habla de las instalaciones de agua en lo que queda dentro de su unidad, a partir de los empalmes de entrada a la unidad y hasta la salida de la misma. Si el origen de la filtración proviene del interior del departamento -y salvo que el reglamento de copropiedad del edificio establezca lo contrario- la responsabilidad recaerá en el propietario del departamento", específica.
En caso de que el inmueble esté arrendado, la responsabilidad también es del propietario porque es quien se preocupa de tener el lugar habitable, salvo que el contrato de arriendo diga lo contrario.
"El arrendatario repara los daños que provoca, como roturas de vidrios", plantea.
Si el origen de la filtración es un bien común del edificio, la responsabilidad recaerá en la administración.
"En el concepto bienes comunes se encuentran las cañerías y techumbres. Es de responsabilidad de la administración su reparación y mantención, salvo que el reglamento de copropiedad disponga lo contrario", precisa Francisco Talep, abogado y docente de la cátedra de Derecho Civil en la Facultad de Derecho de la U Central.
Cómo resolver
Samuel Zapata, administrador del Grupo Zapata, dice que cuando hay una gotera que viene del vecino, lo primero que hay que hacer es contactarse con la administración."La idea es que nosotros tengamos constancia de los hechos. La persona afectada nos debe enviar un correo electrónico con la mayor cantidad de antecedentes de los daños que ocasionó la fuga de agua. Esto es importante porque si el residente de arriba no se quiere hacer responsable, muchas veces nosotros actuamos como juez del tema. Vamos a inspeccionar qué sucedió y los daños que hay en la vivienda del vecino afectado. Luego nosotros nos contactamos con el residente de la vivienda que genera el siniestro. Nosotros actuamos como testigos y generamos las instancias de conversación", explica.
Según el administrador, la idea es que se el problema se pueda zanjar dentro de la comunidad y generar un acuerdo entre las personas. Y en caso de no haber respuesta y no lograr acuerdos, la administración genera un acta que puede servirle a la persona afectada para presentarla al juzgado de policía local, la instancia donde estos problemas se resuelven finalmente.
Alonso Mendoza, gerente general de Admnistraciones ProUrbana, dice que él trabaja con reglamentos de copropiedad que establecen que todo lo que ocurre al interior de la vivienda es responsabilidad del propietario del inmueble, mientras que si sucede algo en la red que alimenta los espacios comunes del edificio, el consorcio se hace responsable.
"Es el propietario quien debe detectar la fuga de agua, repararla y asu vez tener la responsabilidad de los daños que provocó a un tercero. También si esta afecta a los pasillos de la comunidad", observa.
Mendoza menciona que muchos propietarios de departamentos usan seguros de vivienda, que consideran roturas de cañerías, matrices y daños a terceros. Si el problema se produjo en los primeros cinco años de la construcción, se aplica la garantía que dan las inmobiliarias. El problema es cuando el departamento es antiguo y no posee seguros asociados.
"Muchos de ellos empiezan presentar fallas producto de la antigüedad y del tipo de instalaciones que poseen. Antes no se usaban codos, se doblaba la tubería, y eso ahora genera micro filtraciones. Hubo un caso de un propietario que no se quiso responsabilizar y entraron en proceso de demanda", cuenta.
Alfonso Costabal sugiere enviar una carta al comité de administración del edificio para que este le fije un plazo al propietario para efectuar las reparaciones que originan la filtración.
"En caso de no tener respuesta, ya sea de la administración o del propietario responsable, se debe iniciar una demanda en el juzgado de policía local, para que este le aplique una multa por infracción y le fije un plazo para reparar las filtraciones que producen daño", explica.
Las multas van de una a tres UTM. En caso de que el propietario no quiera pagar los daños, el afectado puede recurrir al Juzgado Civil.