Para tener una idea, según datos de GfK Adimark del trimestre julio-septiembre de 2019, en los departamentos nuevos el m2 promedia 106,6 UF en Vitacura; en Lampa vale tres veces menos: 31,7 UF. En departamentos usados, según datos de Portal Inmobiliario del mismo período, en Vitacura (que vuelve a ser la comuna más cara), el valor del m2 promedia 85,9 UF, mientras que la comuna más barata es San Bernardo, con 26,7 UF (ver tablas adjuntas).
Ubicación, ubicación...
"En términos académicos y también prácticos, el valor de una propiedad se da principalmente por dónde está ubicada. Siempre va a ser el argumento que más pesa cuando uno hace una tabla de los primeros cinco atributos de una propiedad: uno diría que el primero es ubicación, el segundo es ubicación, el tercero es ubicación y después vienen el resto de las características del inmueble ya más propias, como las terminaciones, la orientación y cosas por el estilo. Pero donde esté ubicado siempre es lo más importante", subraya Fabián García, arquitecto, master en Economía Urbana y director de Consultoría de la empresa de tasaciones Tinsa Chile."El muro de albañilería va a valer lo mismo en Vitacura que en San Bernardo. Y ahí vale el ejemplo de que finalmente es la ubicación es lo que va a influir en el precio de ese muro", ilustra García.
El valor de una buena ubicación generalmente se asocia a la conectividad y la infraestructura de la comuna en donde está ubicado el inmueble, apunta Carlos Orreqo, arquitecto y consultor asociado de la compañía de tasaciones Transsa.
"Lo esencial para la valoración de un inmueble tiene que ver con cómo está conectado con el resto de la ciudad, con el centro, con los lugares donde hay esparcimiento y equipamiento. También se considera su localización dentro de la ciudad, si está en un sector cercano a parques, a cines, a líneas de movilización y del Metro. Mientras más equipamiento, servicios e infraestructura tenga una comuna, el valor del suelo en esa comuna va a ser mucho más alto que en otras donde la infraestructura es más precaria", explica.
Factores internos
Fuera de los factores de ubicación e infraestructura (considerados "externos"), hay otros propios de la vivienda que inciden en el valor del m2 (los factores "internos")."En este grupo encontramos la superficie del bien, planificación, estado de la construcción, distribución, estructura, terminaciones, servicios, iluminación, vista y obras complementarias, como una piscina, entre otros. Si el inmueble tiene mejores factores internos, el valor final del bien se ubicará en la parte superior de la banda de precios", dice Teodosio Cayo, gerente general de Arenas y Cayo Tasaciones.
"Cada uno de estos elementos pesa en la decisión final de valor de manera diferente y va depender de cómo el mercado valore ciertos atributos del bien. Por ejemplo, hay gente que valora por sobre todo la cantidad de dormitorios y baños, y no así la altura piso-cielo o la materialidad de las terminaciones, pues asume que las cambiará en el tiempo", añade.