Teodosio Cayo, especialista en análisis inmobiliario y gerente general de Arenas&Cayo, dice que lo primero que hay que mirar es si el terreno al que le echó el ojo está bajo un régimen de copropiedad o no. "Si lo está, hay que fijarse en el reglamento de los copropietarios, qué se puede hacer y qué no", explica Cayo.
Cristóbal Asenjo, gerente de operaciones de la empresa de inversiones inmobiliarias, Lares, detalla que si la parcela está dentro de estos condominios tendrá que pagar gastos comunes. "Se calculan según los m2 del terreno y son para pagar el alumbrado, la portería y las vías interiores", asegura. Según Asenjo, los condominios más exigentes piden al nuevo dueño que presente ante el comité de propietarios la casa que quiere construir y debe esperar por su aprobación.
Con rol asignado.- Cayo dice que hay que poner atención en que no le vendan solamente el derecho de uso y goce de la parcela soñada. "A este tipo de ventas ilegales se les llama loteos brujos; la gente cree que está comprando una propiedad con su respectivo rol, pero en realidad solo está pagando por el uso y el goce de ese bien, no la disposición", explica.
"Es importante que cuando la persona compra un terreno tenga claridad de que tiene un rol asignado por el Servicio de Impuestos Internos, eso permite que esté avaluado por esa institución, y por lo tanto pueda ser transferido ese rol a su nuevo dueño", asegura.
Según detalla Asenjo, las parcelas que están en áreas rurales deben tener un tamaño mínimo de 5.000 m2. "Si le venden un terreno de menores dimensiones entonces solo le están cediendo los derechos de uso y eso es ilegal", puntualiza.
Para evitar este tipo de enredos, Cayo explica que el estudio de título es fundamental. "Hay que realizarlo antes de firmar una promesa de compra para asegurarse de que exista el rol individual, que hay un plano de loteo y que ese loteo esté aprobado".
Agua incluida.- El especialista también pone énfasis en los derechos de agua del terreno. "En estos tiempos de escasez hídrica se han visto afectados distintos tipos de loteos. Puedes comprar muy barato el suelo, la tierra, pero si no tienes ningún derecho de agua asociado no podrás acceder a ella", explica. Para evitar este problema se debe recurrir a la Dirección General de Aguas y verificar que el terreno cuente con derechos de aprovechamiento de agua.
Asenjo dice que una de las ventajas de comprar un terreno dentro de un condominio es que ya está resuelta la urbanización, es decir, el agua y la electricidad. "Por ejemplo, en el sector de Algarrobo una parcela fuera de un condominio puede ser 20% más barata, pero es un ahorro engañoso porque hay que realizar una gran inversión para urbanizarla", asegura.
En el caso de que un terreno deslinde con un cauce de río o que algún canal hídrico lo atraviese , hay que asegurarse de que esa franja no se propiedad de un tercero, por ejemplo, la sociedad de canalistas. "Además, en los terrenos de mayor superficie hay que revisar si bajo el suelo hay derechos de explotación minera inscrita porque perfectamente podría impedir que el comprador haga algo sobre el terreno", detalla.
Ojo con los tipos de servidumbre
Según Teodosio Cayo, de Arenas & Cayo, es necesario verificar que el terreno tenga efectivamente 5.000 m2 si esa es la oferta y averiguar si el loteo tiene servidumbres de paso. "Esta es una opción legal que tienen las personas para poder acceder a otro terreno para llegar al suyo si no tienen otra opción", explica. El especialista dice que existen distintos tipos de servidumbre y eso puede interrumpir el terreno a la mitad.Otro detalle es que el terreno esté inscrito en la comuna que corresponde. "En el caso de las comunas que se subdividieron, como Con Con y Viña del Mar, la actualización del dominio se debe hacer presencialmente en el Conservador de Bienes Raíces, y así evitar que otra persona la inscriba", dice Cayo.
Asenjo dice que para asegurar que el terreno sea apto para construir una casa se debe recurrir a un ingeniero calculista. "Que analiza los estratos de la tierra y determina si es posible", explica. "Una vez ya comprada, lo primero que se debe hacer es poner los deslindes, cerrar el terreno y hacer una bodega para guardar los materiales de construcción", agrega.