Sergio Arcos, gerente general de la empresa se asesoría en inversión inmobiliaria Reistock.com, dice que este mecanismo bancario permite generar capacidad de financiamiento hipotecario a través de la evaluación financiera de dos personas (por regla general, ese es el número), para efectos de declarar una renta total mayor en caso de que uno de ellos de forma individual no posea los ingresos suficientes para acceder al monto del crédito.
"Por ejemplo, una propiedad de 2.000 UF requiere en el mejor de los casos una renta de $1.100.000 líquidos. Si alguien gana $800.000 y quiere comprar, podría complementar renta con otra persona para llegar al monto requerido por el banco. De esta manera se abre la puerta a comprar en conjunto la propiedad", detalla. Sin embargo, hay que tener en consideración que esto se trata de un vínculo que durará los años que fijen el crédito, según aclara Cristian Gutiérrez, gerente de estudios de la consultora inmobiliaria Arenas & Cayo.
"Dos personas pueden comprar en conjunto un inmueble, lo que implica que se suman las rentas y se contraen responsabilidades proporcionales del pago del crédito hipotecario y de la propiedad", subraya.
Vínculos estables
Pablo Guzmán, gerente del área legal de la corredora Colliers International, precisa que las entidades financieras aceptan a personas con vínculo estable y con algún tipo de proyecto en común (vínculo matrimonial o de unión civil)."Las instituciones podrían analizar otros modelos también, pero el análisis de riesgo para un vínculo familiar es el más aceptado y al cual más se aplica al significado de complementar renta", sostiene.
"La ley no señala que deba existir un vínculo entre las personas que complementen renta. Cualquiera que cumpla los requisitos exigidos por la institución bancaria o financiera puede complementar su renta con otro. En general, complementan renta los cónyuges, parejas, hijos con padres, pero no obsta que un amigo sirva para complementar renta con otro", especifica Alejandra Tonk, broker de RE/MAX 360.
Sergio Arcos, Reistock.com, añade que la propiedad queda a nombre de ambas personas en la proporción indicada en la institución financiera.
"A quien queda como titular del crédito hipotecario se le pregunta en una parte del proceso el porcentaje de propiedad del codeudor. Si nada se menciona se asigna automáticamente el 50% para cada uno. Esto significa que se crea una especie de sociedad civil entre las partes en lo que respecta al bien y que al estar completamente pagado, les pertenece a ambos en 50%", explica.
Arcos enfatiza en que se debe evaluar bien con quién complementar renta en caso de un quiebre de relación, ya que existe una obligación financiera por ambas partes.
Un solo dueño
En caso de que suceda un problema entre los propietarios y uno quisiera quedarse con el bien raíz; o bien, en el caso de que alguien de la familia lo hizo como un favor para la obtención del crédito, Guzmán indica que debe haber una modificación al crédito solicitado y eso depende de la aprobación del banco respectivo."Se requerirá que al menos quien desea quedar con la propiedad a su nombre acredite que puede asumir el total de la deuda contraída de acuerdo a su nivel de ingresos. No deberían complementarse rentas jamás como un favor, ya que la figura es muy distinta a la de un aval o codeudor solidario, pues en ese caso existe un obligado principal y otro subsidiario. En el caso del complemento los dos asumen la deuda como titulares del crédito", profundiza.
Arcos indica que en estos casos lo que se debe hacer es una cesión de derechos sobre el porcentaje del cual se está dispuesto a ceder sobre la propiedad.
"Esto debe estar avalado por el banco, dado que debe considerar la opción de que quien se quede como titular cumpla los requisitos legales para poder seguir pagando el crédito hipotecario de acuerdo a sus políticas comerciales", menciona.
Gutiérrez dice que el trámite se hace en una notaría y los costos están asociados a nueva operación; es decir, costo de escritura e impuesto de timbres y estampillas, costos asociados a la transacción, y también a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, y pueden ir en torno a las 50 a 70 UF.