Pero si tomamos distancia, el asunto quizás no sea tan grave.
Eso dicen al menos las cifras del portal inmobiliario Usa Tu Subsidio y GfK Chile, que compararon el valor promedio del metro cuadrado en diversas comunas de la Región Metropolitana entre el primer trimestre de los años 201 5, 2019 y 2020. El análisis debería alegrar a varios inversionistas: en promedio, los precios han subido 32% (de 43 a 57 UF el m2).El alza es liderada por Conchalí, Quinta Normal y Quilicura (ver tabla).
La tierra
Si bien las cifras cubren hasta marzo de este año, el alza del último lustro refleja algo que muchos santiaguinos han experimentado personalmente: el alto costo de la vida en la ciudad.Juan Carlos Carreño, director de Usatusubsidio.com, cuenta que este fenómeno -justamente- ha complicado usar los subsidios habitacionales. "En los últimos 5 años ha crecido en torno a 30% el metro cuadrado, pero el ingreso sólo ha crecido un 6% real".
Las alzas, que parecen haberse moderado en Santiago Oriente, están lejos de tocar techo en comunas donde la llegada del Metro ha detonado un boom de la construcción. "En los últimos años, Quilicura, Conchalí, Independencia y Huechuraba han ido subiendo más rápido. Como las comunas centrales y del sector alto son tan caras, la gente se tiene que ir a otros lados, aumentando la oferta", asegura Carreño.
¿Tendrá incidencia en el alza del metro cuadrado el menor tamaño de los departamentos? "No necesariamente. Como la cifra es un promedio de todos los edificios que hay en la comuna, no hay incidencia del metraje del departamento. La cifra ha subido para todos en general", señala.
Pero hay más
En conjunto, otros dos factores influyen para determinar el valor de las viviendas nuevas. El primero es el valor de los terrenos. Lo explica Ángeles Guajardo, broker de la franquicia inmobiliaria Re/Max Go: "El valor UF del metro cuadrado ha subido porque el suelo escasea. Ya no tenemos dónde construir en Santiago y los proyectos se están yendo hacia las afueras de Santiago. Encontrar terrenos para construir edificios es cada vez más difícil. El valor de la tierra sube de precio y por eso las construcciones nuevas están muy caras".A eso las normas municipales, cada vez más estrictas. "Si una comuna modifica el plan regulador y limita el número de pisos para desarrollos inmobiliarios, la tierra eleva su valor. Y esa variable termina afectando el precio al alza", explica Rodrigo González, gerente general de Grupo Inmobiliario Urbes.
¿Por qué? "Si antes podías hacer 15 pisos, hoy sólo puedes hacer 5. El valor del terreno es el mismo, pero no puedes construir más unidades. Eso tiene incidencia directa y los departamentos suben su precio en general", ilustra Carrasco.
Largo plazo
¿Será hoy un buen momento para invertir en departamentos? Rodrigo González dice que, aunque se ven nubes en el futuro cercano, este negocio suele ser estable incluso en las peores crisis."Las rentabilidades de los inversionistas se mantienen siempre en una banda bien ajustada y el equilibrio de mercado se termina dando siempre en el mediano plazo. Evidentemente eso beneficia a la gente que ya es propietaria, pues aumenta su plusvalía. Como contraparte, eso exige mayores ingresos para compradores y arrendatarios, con lo cual se hace más difícil el acceso", cierra el ejecutivo.
