Antes de tomar un segundo hipotecario, hay que analizar qué nivel de estrés financiero provocará el pago adicional de esa cuota.
"Lo que recomiendo es que la persona sume sus créditos y que las cuotas no superen el 25% del ingreso mensual, pensando por ejemplo, en que si es una inversión y pasa tiempo sin estar arrendado no diluya la economía familiar, y en el caso de que sea una segunda vivienda no se vean obligados a venderla por falta de capacidad de pago", recomienda Fernando de la Costa, ingeniero comercial, MBA y académico de la Universidad Austral.
Por ejemplo, alguien que gana $1.000.000 tendría que pagar máximo una cuota de $250.000.
"Más allá de que uno quiera pagar más o menos, pero ese es el estándar, los hipotecarios son parte de la estructura de deuda. Lo que se puede tratar de hacer es que como ya pagas un primer hipotecario, el banco te ayude a justificar el sueldo para que la cuota se pueda cumplir. Es lo que se denomina la capacidad de pago porque básicamente lo que se busca es que las personas no se sobreendeuden", asegura Rodrigo Fuentes, académico de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile.
Cuando los bancos evalúan un crédito hipotecario entregan 1.000 UF por cada $1.000.000 de ingreso libre.
"Existe la figura de complementar renta y ahí abre una ventana de incrementar la posibilidad de comprar una propiedad complementando con alguien consanguíneo o no. Al complementar el instrumento castiga menos, por ejemplo, por cada $600.000 de renta, pueden optar a 1.000 UF de crédito, así van compensando", observa De la Costa.
El académico de la Universidad Austral dice que a mayor plazo, las cuotas son más baratas y el CAE (Costo Anual Equivalente) puede ser más bajo. "Recomiendo planificar las cuotas al periodo máximo que uno laboralmente debería estar activo. Alguien de 40, por ejemplo, su plazo máximo crediticio sería 25 años, porque tendría 65 cuando jubile. Muchas veces pasa que lo sacan a 30 años y jubilan antes, y tienen diez años en que con una jubilación baja no pueden obtener los ingresos que planificaron con esa propiedad", detalla De la Costa.
Roberto Contreras, doctor en Economía Industrial e Internacional y director de Posgrado en la Universidad Tecnológica Metropolitana, dice que si hay gran capacidad de pago, lo mejor es sacar el hipotecario a 15 años.
"Uno debería pensar en recuperar la inversión y, por lo tanto, pagar la vivienda en 15 años porque hay que compararlo con otras alternativas de inversión que pueden lograr un retorno a menor plazo que 30 años, por ejemplo. Salvo que sean propiedades de alto costo, es decir, más de $100.000.000. Ahí está bien que sea a 30 años", asegura.
Costos del crédito
"Hay que entender lo que es el CAE (Carga Anual Equivalente), un sistema comparativo de créditos que se hizo obligatorio en la ley 20.555 y su objetivo es hacer que todos los productos financieros puedan ser realmente comparables", dice De la Costa.Según explica De la Costa, antes el principal indicador para escoger entre una institución u otra eran las tasas de interés, sin embargo, otros costos asociados (como los seguros) no se veían reflejados.
"Lo que hace el CAE es que toma el crédito completo y lo lleva a un porcentaje, entonces cada vez que pides una cotización de un crédito de consumo o hipotecario, en la hoja sale el porcentaje de carga anual equivalente. Con eso puedes comparar créditos que sean estrictamente por la misma cantidad de dinero y mismo plazo, y así te vas por el CAE más bajo, esa es la clave", detalla.
"Cuando ves por ejemplo un crédito con CAE de 30% lo que te está diciendo es que el gasto financiero asociado a un crédito es de 30% al año, y esa cifra la puedes comparar con el costo del crédito en otra institución. En el fondo te permite entender con qué entidad es más barato sacar el crédito", puntualiza Fuentes.
Otro punto importante es el Costo Total del Crédito (CTC).
"Puedes tener un CAE bajo, pero el costo total del crédito al final, sumando todas las cuotas, puede ser mucho más alto. Esto es muy raro que ocurra porque el CAE es muy buen indicador porque transparenta todos los costos, sin embargo, hay que fijarse de todas maneras", sugiere De la Costa.Roberto Contreras advierte que sólo dos seguros son obligatorios para los hipotecarios, el de desgravamen y el seguro contra incendios y catástrofes.
"Para comparar hay que incluir las mismas condiciones y ver la cuota que toca a pagar, según los costos totales", especifica.