El último estudio de la empresa de asesorías Enlace Inmobiliario -realizado sobre un universo de 11.000 personas que cotizaron propiedades en zonas turísticas- reveló que el 34% de ellos está interesado en comprar una segunda vivienda para vivir algunos meses en ella y el resto del tiempo arrendarla.
Aunque sólo el 19% está pensando en destinarla completamente a arriendo, lo cierto es que tener una segunda propiedad requiere no sólo de dedicación para encontrar arrendatarios, sino también saber las condiciones básicas para tener inquilinos todo el año.
La arquitecta Carla Gacitúa (55 años) cuenta que aprendió con el tiempo. Tiene un departamento a dos cuadras del Muelle Vergara, en Viña del Mar, que partió arrendando por temporada. Pronto descubrió que debía darle un uso mixto para que rindiera mejor: de enero a febrero lo arrienda por día a turistas y de marzo a diciembre, a estudiantes.
"Lo arriendo a estudiantes grandes porque están más dedicados al estudio; carretean, pero no tanto como los de primer año", dice.
Mientras a los turistas les entrega la propiedad equipada hasta con cafetera, a los estudiantes sólo deja lo básico.
"Me han quemado las ollas y han roto el plato del microondas. Ahora tienen que traer hasta sus vasos", detalla.
Cristián Martínez, gerente comercial de la empresa de asesorías Crece Inmobiliario, afirma que hacer este mix es lo mejor.
"Hay que buscar una ciudad que tenga playa cerca, pero también universidades que aseguren que haya estudiantes durante el año. La Región de Valparaíso está perfecta para ello. Si compras en Frutillar, que es precioso, vas a tener turistas en verano, pero el resto del año estará desocupado. Hay que tener un flujo constante de gente para que sea rentable", detalla.
No obstante, agrega que hay que acostumbrarse a tener ingresos más altos en verano y más bajos en invierno.
"Por ejemplo, si en verano se arrienda la propiedad en $50.000 diarios, se pueden obtener $3.000.000 en dos meses. Y si se paga un dividendo por hipotecario de $250.000, puede servir para pagar el año completo. Lo que se obtenga en el invierno va a servir para mantenerse o como colchón porque la mensualidad es menor al no haber tanta demanda", detalla.
Más consejos
Wifi. La conexión a internet es ahora un factor de decisión para los clientes."A los turistas o familias con niños no les gusta arrendar en lugares sin internet. Cuando se arrienda a estudiantes, es mejor que ellos paguen el servicio como cualquier servicio básico o cobrarlo a parte", afirma.
Muebles . Para evitar daños o estar reparando el mobiliario, hay que decorar con muebles de gama media.
"Me han roto hasta sillas del comedor no sé cómo. Aprendí que hay que decorar con poco: cama, velador y repisas en las piezas. En el living con futones y repisas, nada más", dice la arquitecta.
"Recomiendo invertir en lo básico y funcional, la gente valora que tengas lo necesario, pero en perfectas condiciones", detalla Juan Pablo Contreras, CEO de la empresa Rent Invest.
La administración. Publicar la propiedad en plataformas nacionales y extranjeras es clave. Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, cuenta que hay cerca de 30 portales nacionales, como Goplaceit, Yapo, Portalinmobiliario, Arriendovacaciones, Domo, entre otros, sumado a los globales como Airbnb o Booking. Contreras recomienda explorar en todas.
"Así se puede saber cuál es la que más funciona para la propiedad. Por ejemplo, en Airbnb da opciones de medios de pagos que dan acceso a más clientes y publicarla es gratis, pero las comisiones pueden ir desde a 20%, mientras que Booking tiene 15% fijo", dice.
Si el dueño de la propiedad tiene poco tiempo o le queda lejos, se sugiere tener a una persona que la administre y mantenga en buen estado.