Sin embargo, en el 2004 esto cambió. Chile sigue las directrices de los Acuerdos de Basilea -o el Comité de Supervisión Bancaria (BCBS, sigla de Basel Committee on Banking Supervision en inglés)-, un organismo que desde 1974 brinda orientación mundial en materia de regulación financiera para fortalecer los sistemas bancarios. Ese año se firmó el tratado Basilea ll que perfeccionaba las recomendaciones para asegurar la continuidad operacional de las instituciones financieras del tratado anterior, del año 1988. En 2020 entró en vigencia Basilea III, con nuevos estándares, que en el caso de Chile se establecieron mediante la Ley N' 21.130 que moderniza la legislación bancaria.
¿Qué tiene que ver todo esto con los créditos hipotecarios? Precisamente este organismo entrega una serie de pautas para el correcto funcionamiento del sistema financiero.
"Hasta el 2004 teníamos a nivel mundial una norma de regulación bancaria que era el Basilea l, que permitía a los bancos incluso entregar hipotecas al 110%. Recuerdo que en ese momento había una entidad que entregaba el 100% y además te daba el 10% porque incluía un auto: llegaba a ese nivel de laxo el porcentaje de financiamiento hipotecario", detalla Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas de OpenBBK, firma de consultoría financiera.
Más restrictivos
Con el tiempo se comenzaron a fijar estándares más estrictos para las entidades (Basilea ll y III). "No es que el Basilea diga al banco que puede prestar hasta el 80%: es una exigencia en términos de riesgo crediticio. Le exige a la banca que se regule dentro de ciertas normas financieras. Pero como es un negocio, el banco tiene que ver si le conviene prestar plata a cierto tipo de cliente. Todo va a depender de la clasificación de riesgo de cada persona", explica Acosta.Calderón añade que las exigencias para la banca se empezaron a establecer luego de la crisis subprime, ocurrida en Estados Unidos, por ausencia de reservas suficientes en el sector financiero para hacer frente a los riesgos derivados por el otorgamiento de préstamos a clientes sin solvencia para pagar.
"Después de eso vino un ajuste de las tasas de riesgo y los bancos dejaron de tener una política de financiamiento del 100% por el riesgo que suponía prestar a alguien que no puso nada. Los créditos bajaron al 90% o el 80%. No hay una exigencia en la ley que diga que los bancos pueden entregar créditos al 80%, es una política de riesgo que cada institución financiera puede decidir", enfatiza Calderón.
Clientes prime
En este contexto, hay un grupo de clientes bancarios que puede acceder a un crédito con 90% de financiamiento. Es decir, sólo necesita poner el 10% de pie. Sergio Arcos, gerente general de la firma de asesoría inmobiliaria Reistock.com, asegura que la mayoría de los bancos lo ofrece, pero son estrictos con los requisitos."Es para un cliente súper específico y menos riesgoso", añade Acosta, quien trabajó durante diez años en la banca. "Es para un cliente prime: calificación que otorgan las entidades financieras a sus clientes más solventes. Se lo pueden dar a una persona con un ingreso sobre $2.500.000. El banco también se fija en que tenga un título profesional: médicos, ingenieros civiles, ingenieros comerciales, geólogos. Los profesionales con estudios de posgrados también son interesantes".
"Deben trabajar en empresas de primer nivel. No les prestan a personas que trabajen para una pyme. Tiene que trabajar para una gran corporación", agrega.
Calderón coincide: "Se lo pueden otorgar a clientes que trabajen en relación de dependencia (contrato de trabajo indefinido) y que desempeñan funciones en grandes compañías. También profesiones más estables: no es lo mismo un arquitecto que trabaja por proyectos versus un médico que tiene una demanda constante. La antigüedad laboral proporciona estabilidad. Si es su primera propiedad, los bancos tienden a ver esto como un factor menor de riesgo".
La cuota mensual del dividendo no puede sobrepasar el 25% de los ingresos mensuales del cliente.
"El tope son tus ingresos. Una persona que gana $10.000.000, su cuota será de $2.500.000, por lo cual el crédito máximo será de 20.000 UF, según el pie que pague", añade Calderón.