El abogado inmobiliario Raúl Saldivia (40 años) le había echado el ojo hace varios meses a una casa de 110 metros cuadrados construidos y 300 de terreno que estaba a medio mal traer, pero bonita y con buen espacio, en San Miguel. Unos seis meses se demoró en decidirse a comprarla.
"Vivo en San Miguel, me gusta la comuna y como ahora tengo niños, necesitaba una casa con patio", cuenta. Era una buena oportunidad. Costaba $150.000.000 y las propiedades del sector rondaban los $230.000.000, así que se decidió.
Habló con el dueño —"un señor mayor ya", dice- para iniciar los trámites de compra. Lo primero que hizo fue pedirle el certificado de dominio vigente de la vivienda y vivió la primera sorpresa: no estaba inscrita a nombre del propietario, permanecía bajo el dominio de su padre, fallecido hace muchos años, quien la había adquirido bajo el régimen de sociedad conyugal con su esposa, también fallecida.
"No estaba regularizada porque la persona que vendía hizo la posesión efectiva en la notaría, pero nunca la inscribió en el Conservador de Bienes Raíces", cuenta Saldivia, magíster en Derecho Registral e Inmobiliario y director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria.
Destaca que toparse con una propiedad con este tipo de inconvenientes puede ser un verdadero problema porque él quería comprar rápido la propiedad y el Conservador de Bienes Raíces se está demorando cerca de dos meses en hacer la inscripción.
"Se puede retrasar mucho la compra si alguien no se maneja. En general, las personas se encuentran con estas dificultades cuando el banco, al tramitar el hipotecario, empieza a hacer el estudio de títulos y se está contra el tiempo. Yo me anticipé a esto porque los pedí antes de que se metiera el banco, pensando en que me aprobaran rápido el crédito", señala.
Como quería quedarse con la propiedad, decidió hacerse cargo de la regularización personalmente, poner a prueba sus conocimientos y activar todos sus contactos en el mercado inmobiliario para conseguir cuanto antes los papeles.
"Hubo que pedir en el Registro Civil el certificado de posesión efectiva, que se pide cuando fallece el titular y no hay testamento, y demora unos 45 días aproximadamente. Luego hay que ir al Conservador para que la propiedad quede a nombre del heredero, que es un trámite que puede demorar hasta un mes más", cuenta.
En menos de tres meses ya tenía la propiedad saneada y con el hipotecario aprobado. Como conoce cómo se manejan estos trámites, llamaba o mandaba correos a quienes tenían en sus manos la tarea para que le dieran urgencia a su caso.
"Me ayudó la experiencia que tenía del área. En ese plazo uno lo logra con una propiedad con todos sus papeles regularizados", asegura.
Sin embargo, apareció otro problema: el dueño de la casa sólo podía dejarla cuando encontrara una nueva vivienda donde irse.
"Fue estresante hacer calzar mi compra con que él se fuera pronto de la casa, porque le tenían que entregar la otra propiedad y, por lo general, no se entregan de inmediato, sino una vez inscrita en el Conservador (cerca de un mes después de firmada la escritura). Al final, me metí a negociar yo con la contraparte de él. Ofrecimos pagar el dinero de la venta una vez firmada la escritura, aprovechando que el banco le pagaba en efectivo al dueño de mi nueva casa, y no cuando se inscribiera en el Conservador como se hace habitualmente. Pudimos negociar y finalmente él pudo desocupar la casa", relata.
Saldivia dice que él recomienda a sus clientes siempre dejar estipulado en el contrato de compraventa que se pagará el dinero de la venta una vez que se entregue materialmente la propiedad.
-¿Le cobró al antiguo dueño por todas las gestiones que hizo?
-No, él no es una persona de tantos recursos. Mi intención era que se fuera pronto, no cobrar por un servicio. En general, cuando hay un corredor se hace cargo de estos temas que, dependiendo del valor de la propiedad, cobra entre $250.000 y $800.000.
El gran negocio de la remodelación
La vivienda tenía una casa interior que le sirvió a la familia
de Salvidia mientras remodelaban la casa principal. El
problema es que estaba más dañada de lo que pensaron,
por lo que al abogado no le quedó otra opción que vender
un departamento que tenía en 920.000.000 para hacer
caja para las reparaciones. "Pensamos que podíamos rescatar la puerta, el techo, pero finalmente no se pudo rescatar nada y tuvimos que hacerla completa de nuevo. Hasta el alcantarillado tuvimos que cambiarlo porque las tuberías pasaban por al medio de la casa, decidimos que quedara por fuera en caso de cualquier inundación".
Le quedaba pendiente remodelar la fachada, entrada y jardín y ya no había presupuesto.
Con las mejoras que hizo inicialmente, la tasación de su nueva casa subió de $150.000.000 a $225.000.000.
"Y me sirvió para pedir un nuevo hipotecario -de fines generales, que es de libre disponibilidad- por el 80% del nuevo valor de la propiedad, SI 80.000.000. Con eso pagué el antiguo hipotecario y me quedé con $20.000.000 para terminar la casa por fuera. Ahora cuesta más que $225.OOO.000", explica.