El ingeniero eléctrico Víctor Sánchez (35), quien se dedica al coaching financiero, compró una casa en verde en el sector de Curauma, Valparaíso, en febrero de 2018. La entrega se programó para enero de 2020 y así ocurrió. Sin embargo, le costó tener la escritura de la vivienda, el documento que lo certifica como dueño de la propiedad.
La promesa de compraventa -paso previo al contrato de compraventa- fijaba el 31 de diciembre de 2020 como fecha límite para que la escritura estuviese firmada. Hubo dos intentos, pero su contraparte no se presentó, por tanto, el escrito nunca se ingresó al Conservador de Bienes Raíces.
"Compramos esta propiedad al contado y al adquirirla de esa manera, no hay un banco que esté encima de la inmobiliaria forzándola a cerrar la escritura. La inmobiliaria tampoco tenía la presión porque ya habíamos pagamos, entonces, se relajó. Fuimos a firmar la escritura cuando nos entregaron la casa, pero el banco (que financió a la inmobiliaria) no lo hizo, así que no se ingresó el trámite al Conservador. Firmamos otra en agosto, pero tampoco se ingresó", relata.
Sánchez estuvo todo ese año sin escritura.
"Una vez que se venció el plazo, exigimos la compensación explicitada en la promesa de compraventa y ahí la escritura salió en una semana (5 enero de 2021). Con documento en mano, les dijimos que habían incumplido y que estaba la cláusula que decía que la multa era del 10% del valor de la propiedad ($12.500.000). La inmobiliaria no quería entregar el dinero en efectivo", cuenta.
-Ahí vino la negociación.
-Les solicitamos la construcción de una terraza en nuestra casa, que costó 94.000.000. Cotizamos con maestros de confianza y la inmobiliaria pagó la obra. Lo restante se aplicó como descuento a una vivienda en nuevo proyecto (que está en construcción). Cuando uno negocia, no todo es plata, también hay otras opciones.
-¿Se asesoró con algún abogado?
-Me dedico a los temas de inversión inmobiliaria, por lo que estoy muy bien informado de mis derechos y deberes. También me asesoré con amigos abogados. Ellos fueron los que acordaron negociar antes de ir a juicio. Valoro que la inmobiliaria se haya sentado a negociar. No fue algo de un día para otro. Fueron meses, pero aun así respondió con todo.
Ojo con la redacción
En los últimos meses, con las restricciones al crédito hipotecario impuestas por la banca, los desistimientos por parte de los compradores representan el 10% del mercado (según datos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios) y se han conocido decenas de casos de personas que deben pagar una millonaria multa a las constructoras por no poder cumplir la promesa de compraventa.Sin embargo, las inmobiliarias también tienen obligaciones en este contrato. Y una de ellas es respetar las fechas que se acuerdan. El abogado Mario Sandaña menciona que la pandemia retrasó muchas entregas por poca dotación de trabajadores y falta de materiales. Otra razón es por la demora de la recepción definitiva de las obras otorgado por la Dirección de Obras Municipales (DOM), que funcionaron más lento que de costumbre.
"Por protección al consumidor, no puedes poner multas solamente para una parte. Se tienen que aplicar las multas que establece el contrato. Y si no cumplen, uno demanda", añade. "Aunque en pandemia, la gente entendió que era un contexto especial".
Salvador Makluf, abogado inmobiliario y director en Makluf Abogados, recomienda fijarse muy bien en la forma en que las cláusulas están redactadas. Muchas veces no son tan específicas (por ejemplo, fijan la fecha de entrega para un semestre en vez de un día en particular).
"Las inmobiliarias se abstienen de firmar cláusulas que les perjudica por demoras. Si dice: La inmobiliaria se obliga a pagar el 10% de multa en caso de que no se entregue la propiedad en marzo de 2022 , efectivamente podría ser aplicable", asegura.
Makluf sugiere negociar extrajudicialmente: "Puede pedir indemnización y eso es por un daño causado. Si se demoraron seis meses en entregar un departamento y tuvo que arrendar otro por todo ese periodo, debería pedir por ese monto. También puede ser una mejora en la unidad. El consejo es que las personas ejerzan sus derechos y las inmobiliarias se acostumbren a mencionar con claridad una fecha con entrega".