La contadora auditora Paulina Pérez (46) y su madre querían vivir más cerca. La primera habitaba un departamento en San Miguel y la segunda, uno en Maipú, la que decidieron vender para financiar el cambio.
En diciembre del año pasado Pérez supo que una vivienda disponible en su mismo edificio se arrendaba y se acercó a sus dueños para ofrecer comprarla, pero con un gancho especial: la quería pagar al contado. Tenían $50.000.000 por la propiedad vendida y otros $22.000.000, ahorrados.
"Tengo mi departamento con crédito hipotecario. Preferí comprar el de mi mamá al contado porque no estaba dentro de mis planes estar pagando dos propiedades a 20 años. La idea nuestra era tener la menor deuda posible. Además, las tasas están súper altas y los primeros años del hipotecario se pagan más los intereses que la deuda", expone la contadora.
"También evitamos estar pagando seguros asociados a créditos hipotecarios (como el de desgravamen). Como teníamos la plata, preferimos hacerlo de esa manera", añade.
Destaca que otra de las ventajas de pagar al contado es que los procesos son más expeditos.
"En diciembre firmamos la escritura de compraventa y en enero me entregaron la propiedad. Por otro lado, no tuve que pasar por el proceso de que me califiquen para un crédito. Cuando compré mi primer departamento el banco tardó dos meses en decirme que calificaba", cuenta.
Trámites esenciales
El abogado Raúl Saldivia, quien asesoró la compra de esta propiedad, menciona que son varios los aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de adquirir un inmueble al contado. Uno de ellos es el respectivo estudio de título, que necesariamente debe ser redactado por algún abogado."Este estudio analiza la historia del inmueble, si están todos los documentos en orden y si los títulos se ajustan a derecho. Es como una radiografía a la propiedad. Se analiza su certificado de dominio, es decir, que el vendedor sea propietario y que la propiedad esté libre de gravámenes. Si el abogado aprobó los títulos, el paso siguiente es firmar la escritura de compraventa", especifica.
El abogado de Arcó Abogados Tomás Polit también recomienda fijarse en que la propiedad tenga todo en orden.
"El estudio de títulos permite prevenir eventuales riesgos que pueda tener la compra de un inmueble, de manera de poder subsanarlos, o bien, evitar realizar un mal negocio", plantea.
Para firmar la escritura de compraventa, se genera también un documento de instrucciones notariales, donde se estipula cuáles son los requisitos que se deben cumplir para que el notario entregue el dinero de la transacción, que por seguridad se maneja siempre con vale vistas.
En el caso del departamento que compró Paulina Pérez, el inmueble estaba con crédito hipotecario, entonces, se sumó una tercera parte al trato: el banco. En este caso, se dejaron tres vale vistas en custodia del notario: uno para el banco de unos 20 millones aproximadamente, que cubría la deuda hipotecaria del vendedor (unos 20 millones) y dos para el vendedor con la diferencia entre la deuda y el precio fijado, de unos 52 millones, pero la estrategia fue hacerlo en dos cuotas para asegurar la entrega de la vivienda.
"Los vale vista quedan retenidos y se liberan una vez que se hayan cumplido las condiciones, que es cuando la propiedad esté libre de gravamen y cuando el dominio esté inscrito a nombre del comprador. El primero queda retenido hasta que el banco levante la hipoteca y el segundo, hasta que salga inscrita la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces. En este caso se usó un tercer vale vista que se liberó contra la entrega de la propiedad", detalla Saldivia.
Ventajas
Saldivia destaca los ahorros asociados en este tipo de operación."Los créditos hipotecarios incluyen el impuesto de timbres y estampilla. Para viviendas DFL2 es de 0,2% del monto del crédito y para las que no Io son, 0,8% del monto del crédito. Un crédito siempre va a ser más caro. También hay otros gastos operacionales asociados que se ahorran", señala.
La velocidad del proceso es otro punto a favor.
"Hacerlo a través de un banco significa dos o tres meses de tramitación al menos. Al contado el proceso es más rápido: en un mes podría tener la propiedad inscrita a su nombre, aunque depende de los tiempos del Conservador de Bienes Raíces", indica Saldivia.
La posibilidad de regatear un mejor precio se suma a las ventajas porque los vendedores quieren vender Io más pronto posible y tener la plata en el bolsillo. Que el proceso sea expedito es un atractivo.
"Tienes mejor capacidad de negociación para obtener un buen precio", suma Polit.
Adicionalmente, añade que el usuario va a tener la tranquilidad de no tener que costear un dividendo mensualmente.