En 2019, el constructor civil Fernando Hidalgo (34) adquirió un departamento como inversión en Quinta Normal. Ese mismo año le hizo un contrato de arriendo a una pareja. Más adelante se separarían, quedándose solo la mujer en el inmueble. Meses después, la arrendataria le pidió autorización para subalquilar una de las habitaciones, pues se le hacía difícil pagar. Por su buen comportamiento, Hidalgo accedió. En agosto de 2020 le informa que abandona la propiedad. Y es ahí cuando se genera el problema.
Cuando faltaban pocos días para la fecha de entrega, le comenta que su subinquilina todavía no encontraba un lugar para hospedarse.
"Acepté que se quedara por un mes más mientras buscaba otro departamento. Me dijo que estaba con su hijo pequeño y no tenía amigos ni familia en Santiago", relata el propietario.
La mujer le pagó solo el mes de septiembre. Al mes siguiente, abonó solo una parte y después de eso, nunca más pagó.
"Se negó a entregar el departamento, ya que decía que no tenía dónde ir y que no tenía trabajo. Me debe como $4.500.000 por los 11 meses de arriendo. No le hice contrato en su momento porque mi idea nunca fue arrendarle. Pensé que sería ese mes y luego se iría. Confié en su palabra", señala.
El constructor civil contrató los servicios del estudio jurídico Chao Arrendatarios, especialistas en estos temas.
"Entregué información al tribunal de las transferencias que me hizo y de las conversaciones vía WhatsApp. Pero el juez dijo que las pruebas no eran suficientes como para comprobar un vínculo entre arrendador y arrendatario", describe el afectado.
Como muchos inversionistas, su idea era que el dividendo del hipotecario fuera pagado con el arriendo de la propiedad. Pero hoy ese dinero sale de su bolsillo.
"El artículo 20 de la nueva ley de arriendo (conocida como Devuélveme mi casa) establece que cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que estos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario. Por eso es importante que haya un contrato por escrito", explica José Manuel Sandoval, fundador del estudio jurídico que tomó el caso.
Iniciaron con un procedimiento monitorio, que es un juicio exprés, que permite recuperar la casa en pocos días. En ese caso se desechó la demanda, ya que los comprobantes de transferencia eran por distintos montos. No pudo acreditar tres meses de pago, ya que solo abonó dos y el segundo en varias cuotas. Ahora iniciaron un juicio declarativo, que es el proceso sumario tradicional, donde citan a una audiencia con testigos y el procedimiento suele ser un poco más largo.
"En este proceso participan testigos que no pueden ser familiares ni cercanos (amigos). Vecinos podrían declarar", especifica.
Los comprobantes
Gonzalo Fuenzalida, abogado de Devuélveme mi casa, firma jurídica especializada en la temática, dice que el contrato de arriendo no es solemne, ya que la misma ley dice que puede hacerse de palabra."La norma establece las formas de demostrar que había una relación. Un pago puede evidenciar un vínculo. Lo aconsejable es que sea siempre por escrito. Cuando se generan los problemas de no pago siempre va a ser más fuerte presentar un contrato escrito. Eso va a proteger al dueño cuando necesite desalojar al ocupante", indica.
"El arriendo por escrito garantiza es que hay un plazo para pagar la renta, establece obligaciones con gastos comunes y fija los límites de los arreglos que se pueden hacer, como también advierte que estos tienen que contar con la autorización del dueño. Hay una serie de normas que cuando están establecidas por escrito pueden evitar problemas entre el arrendador y arrendatario", expone.
Concuerda Víctor Briceño, jurista de Arcó Abogados: "Muchas personas cometen el error de arrendar su propiedad sin contrato a familiares, amigos o conocidos. El problema que se origina es que en un juicio es difícil acreditar la existencia de un arriendo (en caso de que haya problemas). Por eso es importante tener el respaldo de pagos mensuales de rentas, conversaciones de chat o correos electrónicos que permitan demostrar el vínculo".
-¿Y si el arrendatario pagó en efectivo?
-En ese caso es casi imposible demostrar la existencia del arriendo, advierte Fuenzalida.
Por último, el abogado destaca que la ley Devuélveme mi casa es un procedimiento más rápido para resolver estos casos.
"Arrendadores con o sin contrato pueden solicitar que las personas paguen en un plazo de diez días. Si no lo hacen, el deudor tendrá un plazo de 30 0 40 días para ser desalojado por la fuerza pública", resume.