Marcelo Carreño (49) arrendó su casa de tres dormitorios y dos baños por $270.000 cinco años atrás. Al inicio no tuvo problemas con su inquilino: pagaba todos los meses puntualmente. Los inconvenientes se generaron después del estallido social cuando el jefe de hogar perdió su trabajo. El hombre armó un negocio gastronómico, pero después vino la pandemia, le empezó a ir mal y se atrasó con el pago.
"Me empezó a decir que no le alcanzaba. Me puse en sus zapatos y le di la chance de ir pagando los tres meses de arriendo en cuotas: lo pactamos en nueve. En 2021 nuevamente se atrasó y no alcanzó a pagarme ni la mitad de la deuda de 2020; volvimos a renegociar. Lo que yo no sabía era que en 2021 no cortaban la luz ni el agua por no pago, nunca me fijé si él había cancelado esas cuentas. Cuando revisé, no había pagado nunca", cuenta.
Carreño cuenta que le dio varias oportunidades para ponerse al día, pero nunca pagó nada por completo. Los primeros meses del 2022 tampoco los pagó.
"En marzo le advertí que si no me podía pagar el arriendo, se tenía que ir. Me decía que tenía que pagar sus cosas y yo le contestaba que no era mi problema. Nuevamente llegamos a un acuerdo. Sacamos las cuentas de cuánto me debía y me dijo que me iba a abonar adicional al arriendo $100.000 todos los meses. Pero otra vez no pagó. Me quedó debiendo más de $2.000.000 ($1.800.000 de arriendo, $480.000 de luz y $400.000 de agua)", señala.
En junio se publicó la Ley Devuélveme mi Casa y no dudó en demandarlo. Le advirtió que iba a judicializar el caso, por lo que el arrendatario abonó $400.000 para que no lo echaran de la propiedad.
Sin embargo, Carreño decidió seguir con la demanda. El 7 de septiembre se ingresó y el 6 de octubre el tribunal la acogió, ordenando la notificación. Ese mismo mes el inquilino prefirió huir sin ponerse al día con su deuda.
La mitad ha escapado
"Lo que hemos visto hasta ahora es que gran parte de los demandados se arranca cuando el tribunal ordena el lanzamiento. Como van a ser desalojados por la fuerza pública, huyen en esa etapa. Es muy difícil que un caso termine en lanzamiento. En muy pocas ocasiones el arrendatario paga todo lo que debe. Algunas veces se pueden llegar a algún acuerdo de pago, pero si se arrancan, ni siquiera eso se logra", indica José Manuel Sandoval, fundador del estudio jurídico Chao Arrendatarios.En su estudio han demandado a 80 personas desde junio, cuando entró en vigencia la ley, y en 65 casos los demandados escaparon. Una experiencia similar tiene explica la abogada Carolina Moncada, del estudio jurídico Devuélveme Mi Casa: ingresaron 150 demandas y la mitad de los arrendatarios escapó antes de que llegara la policía, liberando la propiedad, pero dejando cuantiosas deudas.
El escollo, dice Sandoval, es que después se hace prácticamente imposible ubicarlos para que paguen.
"La nueva norma no se hace cargo de la forma en cómo se podría recuperar los montos adeudados. Si la persona arranca, la propiedad queda con deuda de servicios básicos, gastos comunes y de arriendos. Uno podría seguir con el cobro tradicional, que es embargar bienes, pero nos encontramos con la dificultad de que nos sabemos dónde se fue la persona, no tenemos su domicilio. Además, el que no paga la renta es muy difícil que tenga para pagar cuantiosas deudas", fundamenta.
Sandoval añade que se solicita una medida precautoria de retención de bienes, pensando en que si no paga, se pueden rematar y cubrir la deuda.
"Pero cuando el moroso se arranca, se va con todo. Es muy difícil recuperar el dinero, creo que la ley pudo hacer algo más. Por eso es importante que los contratos de arriendo tengan un aval o codeudor solidario", remarca.
Los plazos
"Una vez que ingresa la demanda, el tribunal demora unos 15 días en promedio en acogerla. Hay tribunales que son más mateos y tardan una semana. Luego, el juez ordena que se notifique la demanda y el receptor se toma entre diez y 15 días para hacerlo. Desde que se notifica, empieza a correr el plazo de diez días corridos para que el arrendatario se presente al tribunal y pague lo que se demanda. Si pasan esos diez días y no paga, se notifica el lanzamiento con fuerza pública", explica la abogada Moncada.Dice que en la mayoría de los casos se puede recuperar la propiedad en 45 a 60 días hábiles.
"La regla general es que los arrendatarios no pagan las deudas. Salvo excepciones, muchos huyen", admite.
-¿Cuál es la ventaja de esta ley?
-Que la discusión es una sola: si el arrendatario va a pagar o no. No tiene audiencia testimonial ni de pruebas. Si no paga, debe restituir la propiedad. Lo que debe presentar el demandante es el contrato de arriendo y las cuentas de la propiedad de consumo habitacional y/o gastos comunes y, por supuesto, la deuda en arriendo. La carga de probar que pagó la tiene el arrendatario, ya no la tiene el arrendador como la tenía en el juicio tradicional. Si eres arrendador y dices que tal persona me debe tanto y el arrendatario dice que pagó, debe acompañar los comprobantes. El juicio es mucho más sencillo.
Sandoval menciona que la nueva norma no establece cantidad de meses de deudas, por Io que se puede demandar a partir del primer mes de retraso.