La excesiva oferta de propiedades en Argentina generó que los precios de los inmuebles cayeran 40% en los últimos cuatro años, según la consultora Reporte Inmobiliario, una plataforma trasandina que le toma el pulso al mercado argentino. Dicha caída dinamizó las ventas del sector, que habían estado deprimidas en los periodos anteriores.
"A este exceso de oferta se suma la fuerte devaluación de la moneda local con respecto al dólar, el cepo cambiario, la caída de los salarios en dólares, la falta de crédito hipotecario y la crisis económica", explica Germán Gómez Picasso, fundador de este sitio.
"Hace dos trimestres que los precios dejaron de caer. Están como en una meseta que se prevé que, como empezó a aumentar la demanda, se mantenga estable. Esta baja hizo que los tenedores de dólares salieran a comprar propiedades. En términos nominales, los precios se retrotrajeron 13 o 14 años. Cuando uno ve el número de compraventas, a excepción de la ciudad de Buenos Aires, están bastante recuperadas", afirma.
Según los datos aportados por la consultora, el metro cuadrado promedio en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en el mes de febrero de este año en US$I .513; en 2019 el metro cuadrado alcanzaba los USS2.400. En 2010 el promedio era US$I. 447.
¿Pueden los chilenos aprovechar esta baja de precios? Felipe Engdahl, director para Buenos Aires de la corredora internacional Property Partners, señala que hoy hay una oportunidad histórica para comprar en barrios como Palermo o Recoleta, sobre todo para quienes se dedican a la inversión.
"Se pueden encontrar valores incluso a niveles de 2006, es decir, el mercado retrocedió 16 años. Es muy difícil que vuelva a abrirse una ventana así. En barrios muy demandados (Núñez, Palermo, Palermo Hollywood, Recoleta) se pueden encontrar valores hasta de US$1.700 el metro cuadrado. Son sectores increíbles", asegura.
Solo en billetes verdes
A diferencia de otros países de Latinoamérica, en Argentina las propiedades se transan en dólares y no en moneda local (la otra excepción es Ecuador, que se dolarizó en el 2000)."Desde mediados de los años 70, cuando hubo una fuerte devaluación e inestabilidad de nuestro peso, el mercado fue pasando de moneda a dólar. Desde ese momento, nunca se modificó. Es más, se profundizó cada vez más", admite Gómez Picasso.
Prácticamente se institucionalizó la compraventa inmobiliaria en billetes verdes.
"En Argentina las propiedades se pagan en efectivo y con los dólares arriba de la mesa en el momento que se hace la escritura. De hecho, los inmuebles se publican en las diversas plataformas en moneda americana. Si alguien quiere pagar lo que representan esos dólares en pesos argentinos, el vendedor no los acepta. Quiere los dólares en billete. Es la única forma de comprar una propiedad", indica.
Engdahl agrega que la operación en dólares les permite a los propietarios resguardarse ante cualquier movimiento brusco de inflación que suceda durante el proceso de publicación, venta y pago de su inmueble.
"Además, en Argentina la cultura es ahorrar en dólares (es uno de los países que tiene mayor tenencia en dólares en efectivo) y los inmuebles son vistos como una forma de ahorro o resguardo de capital personal, entonces, no se quiere cambiar de moneda", manifiesta.
¿Concretó operaciones con chilenos?
"Ha habido muchas consultas e interés. Creemos que en los próximos meses ya comenzaremos a cerrar operaciones. Los pagos se hacen con transferencias entre cuentas. Por ejemplo, si la propiedad vale USS200.000, el comprador debe transferir dólares desde Chile a su cuenta en Argentina, para luego transferirlos a la cuenta del vendedor. También es muy común que los argentinos tengan cuentas en Estados Unidos. Si es así, le puede depositar los dólares directamente a esa cuenta, la operación queda reflejada en la escritura y se firma cuando se verifique que ingresó el dinero".¿Un chileno sin residencia en ese país puede abrir una cuenta en dólares en Argentina?
"Sí, debe sacar una Clave de Identificación (CDI) en la AFIP (el Servicio de Impuestos Internos de Argentina). Es un trámite sencillo. Lo puede hacer incluso un representante.
No hay créditos
Como una forma de que más personas puedan acceder a
una vivienda, en 2016 se lanzó la UVA (Unidad de Valor
Adquisitivo), que intentó seguir el mecanismo de nuestra
Unidad de Fomento (UF), ajustándose según la inflación.
Pero fue una política sin éxito a causa de la alta inflación
(en abril se situó en 8,4%, acumulando 108,8% en 12
meses), que volvía impagables las cuotas de un
hipotecario. "En Argentina prácticamente no hay crédito hipotecario: nadie califica porque las tasas son muy altas y no dan los ingresos para tomarlos. El mercado se mueve cero con este tipo de financiamiento. El crédito hipotecario no está generando ventas desde hace tres años. En Banco Nación (un símil a Banco Estado) ni siquiera figura la opción de préstamos para viviendas en su portal", fundamenta Gómez Picasso.
Engdahl añade: "Como los hipotecarios son en pesos y las tasas son de acuerdo con la inflación, nadie quiere comprometerse con eso. Además, a nadie le aumenta su sueldo al ritmo del 10% anual'.
