El 2022 fue un año marcado por las alzas en el precio de los arriendos de departamentos, pero 2023 va en la dirección opuesta: comunas como Estación Central, La Florida, La Cisterna o Santiago están presentando bajas en el precio de los alquileres, con caídas que van entre 1,6% y 6,1% anual.
Así se desprende del último informe Trimestral de Viviendas de la Región Metropolitana de Portal Inmobiliario, con datos al segundo trimestre de 2023. El reporte revela que la gran mayoría de las comunas que bajan sus precios son emergentes, es decir, con un fuerte desarrollo de departamentos para inversión de uno y dos dormitorios, cuyos valores subieron drásticamente en pandemia debido a la poca oferta de viviendas disponibles y alta demanda.
Las mayores caídas en el precio de arriendo de departamentos se registran en La Cisterna, con -6,1% anual, le sigue Estación Central con -5,4%, La Florida con -3,7%, e Independencia y Santiago, con -3,6%. También bajaron Recoleta y Macul, con -2,2 y respectivamente.
¿Qué está pasando en estos lugares?
"El país está en un profundo proceso de ajuste, impulsado por el Banco Central, y períodos de fuerte inflación que han afectado el presupuesto de las personas, lo que obliga a las personas a gastar menos en arriendo' , detalla Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.
Alejandro Guzmán, especialista en finanzas personales y docente de UNegocios de la Facultad de Economía de la Universidad de Chile, acota que esto incide en una menor demanda de viviendas: 'Personas jóvenes, por ejemplo, dejan de arrendar y vuelven al hogar familiar".
Los arrendatarios de comunas emergentes son muy sensibles al precio, factor que incide en que una vivienda pueda estar más tiempo sin ocupantes, comenta Fernando Slebe, gerente de Planificación e Inversiones de la consultora financiera Patrimore.
"Los arrendatarios buscan dónde pueden pagar menos, por lo que si alguien tiene flexibilidad para bajar el precio del arriendo, va a encontrar más fácilmente arrendatarios. En Estación Central la media de un arriendo de un dormitorio es de $270.00, pero hay muchos propietarios que se quedan entrampados en el precio de la pandemia, en $290.000 o $300.000, entonces aumenta la tasa de vacancia", señala.
También han entrado nuevos arriendos de proyectos multifamily, aumentando la oferta disponible, lo que también hace bajar los precios. "Son edificios que se atrasaron por la pandemia y que están saliendo ahora. Para tratar de colocarlos más rápido, bajan los precios y luego los ajustan a valor de mercado. Está pasando en Santiago Centro, por ejemplo, que departamentos de dos dormitorios que están en $500.000, ofrecieron arriendos por $400.00. Es una competencia fuerte, pero transitoria observa.
Carolina Ortiz, subgerente comercial de BMI Servicios Inmobiliarios, dice que incluso la diferencia de precio de $15.000 puede ser relevante en el cierre de un arriendo.
¿Mal negocio?
Los analistas explican que la caída de los precios es preocupante, pero que es parte del riesgo de invertir en bienes raíces, donde se está expuesto a buenos y malos momentos, como tener meses sin arrendar, tener que bajar el precio o que con el canon de arriendo no se alcance a pagar el dividendo."La fuerte inflación ha significado un alza abrupta y fuerte en los dividendos que no se pueden traspasar íntegra y completamente al arrendatario, pero las inversiones siempre estarán sujetas a fluctuaciones de alguna magnitud. La inversión en un departamento es una pensada a mediano plazo", acota Gleisner.
Ortiz agrega que, por lo mismo, no se puede ver como un mal negocio hoy.
"Los activos inmobiliarios siempre son un buen vehículo de inversión ya que se transan en UF. Además, se gana la plusvalía de la vivienda' , precisa.
Por ello, recomiendan siempre tener un fondo de reserva que pueda usarse en periodos de contingencia ante un menor ingreso.
Y como todo fenómeno es cíclico, adelanta que los precios van a volver a subir.
"El ingreso de proyectos nuevos ha caído fuertemente, por lo que en 24 meses aproximadamente va a haber una contracción fuerte de nuevas viviendas, lo que impulsará el valor de las propiedades", destaca.